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Las torres de oficinas cambian el perfil de Las Mercedes

La construcción en terrenos baldíos avanza | Foto Omar Véliz

La construcción en terrenos baldíos avanza | Foto Omar Véliz

La reforma a la Ordenanza de Zonificación del año 2011 legalizó el uso mixto de los suelos en un área originalmente residencial, pero el auge comercial no ha garantizado mejoras en la calidad de vida

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Hay máquinas mezcladoras de cemento en la mayoría de sus calles y avenidas. Están activas. Coexisten con grúas, máquinas retroexcavadoras, gandolas y obreros de la construcción que, a menudo, se reúnen en las aceras de la urbanización para descansar después de una afanosa jornada.

Es parte del nuevo paisaje de Las Mercedes: una zona de Caracas que nació como hacienda, transmutó a área residencial de clase media alta en la década de los años 60, luego fue zona de diversión nocturna de la ciudad, con discotecas y restaurantes, y ahora registra un boom comercial inédito, probablemente sustentado en la Reforma Parcial de la Ordenanza de Zonificación del 16 de diciembre de 1998, ejecutada en el 2011, cambio que legalizó el uso mixto de sus suelos (comercial y residencial), y ofreció incentivos a los propietarios que apoyaran la ejecución de obras en el municipio Baruta.

Las mezcladoras no monopolizan el paisaje: lo comparten con restos de casas demolidas, terrenos cercados con láminas de zinc y un desarrollo vertiginoso que reúne clínicas, heladerías, tiendas de famosos diseñadores de moda, panaderías, restaurantes, salones de belleza, gimnasios, centros de idiomas, bancos, hoteles, centros comerciales, institutos gubernamentales, así como también trozos de bulevares rotos, aceras deterioradas y limitadas vías de acceso para el peatón.

Sandra Ornés, profesora de la USB, formó parte del equipo de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta en 1998. Asegura que la ordenanza de ese año pretendió responder al evidente desarrollo urbano que se registraba para entonces y que era incompatible con las leyes del momento, las cuales solo permitían el uso comercial en algunas de las vías principales de la urbanización: “La ordenanza quiso sincerar esas actividades y prohibir las que no eran favorables. Se buscaba regularizar los espacios públicos”.

Luego vendrían más cambios. En 2011 la reforma parcial de la ordenanza creó un fondo de plusvalía. Fue la primera vez que un gobierno local en el país captaba un porcentaje adicional por parte de los contribuyentes, del valor que adquirían los inmuebles por una decisión municipal: “La idea era ampliar la capacidad de infraestructura de las redes y cloacas, y con los ingresos de ese fondo pudieron construirse nuevos drenajes”, explica Ornés.

La reforma permitió, entre otras cosas, un mayor número de habitantes por hectáreas (al cambiar la tipología de las viviendas de unifamiliares a multifamiliares); incluyó acciones para mejorar los espacios públicos, estableció dos salidas de estaciones de metro y previó el acondicionamiento del sótano de la plaza Alfredo Sadel como estacionamiento público.

El fomento de incentivos para los propietarios también fue una novedad en vista de que el municipio se financia en 90% con ingresos propios. Ana Muro, directora de Planificación Urbana y Catastro de Baruta, explica que la mayor demanda en la zona es para edificios de oficinas y comercios. En el año 2004 se entregaron 3 permisos para obras nuevas. Solo el año pasado fueron concedidos 13; y en el primer semestre de este año ya han sido entregados 4 más.

El uso residencial, que estipula una densidad moderada en edificios de cinco pisos máximo, quedó reservado solo para las zonas de La Peña, La Calera, y Los Naranjos de Las Mercedes. Las calles Orinoco y París tienen zonificación para comercios. En la calle Madrid también permiten levantar oficinas. De allí que en una misma cuadra se observen hasta dos y tres parcelas con movimientos de tierra y torres en esqueleto.

Uno de los incentivos de la ordenanza establece que por cada metro cuadrado que se financie en la construcción de los bulevares Río de Janeiro o Quebrada Baruta se otorgará un piso adicional en la edificación que pretenda realizar el propietario de la parcela.

La altura del edificio dependerá de la zonificación que esta reciba y del tamaño del terreno. No hay límites para la integración de las superficies. Si se cuenta con los recursos podría comprarse hasta una manzana entera en la urbanización. Pero sí hay restricciones en la altura: lo máximo permitido son 36 metros, que en promedio equivale a 9 pisos más 4 niveles de estacionamiento subterráneo.

La dirección de Planificación Urbana y Catastro de Baruta no tiene un estudio que calcule el impacto que en el ámbito poblacional causará este desarrollo: “Tenemos informes por proyecto aprobado, pero estamos trabajando en el Plan de Desarrollo Urbano Local. Pronto determinaremos esa otra demanda que ocurrirá con la densificación de los usos”, dijo Muro.

Como lo aclara la arquitecta Hannia Gómez, vecina de la urbanización desde hace 30 años y vocera del consejo comunal de Las Mercedes: “Es inevitable que la ciudad crezca, pero lo que no puede permitirse es que se olvide la belleza, la armonía, el patrimonio y la identidad que la integran. Aquí se congela lo que existe, no se piensa a futuro y se construye sin planificación. La ciudad es manejada con la única variable del impulso al desarrollo, pero esto puede convertirse en algo agresivo” advirtió.

Ornés concluye en que la única forma de evitar la anarquía en el crecimiento es haciendo un seguimiento permanente a la gestión local: “Necesitamos el fortalecimiento de nuestras instituciones públicas. El municipio facilita la transformación, pero no es el único responsable, todos los somos y el monitoreo tiene que ser en conjunto”.

Movilidad por resolver
Lismar Ramos, directora de Transporte de Baruta, no mira con resquemor la multiplicación de los frentes de construcción en Las Mercedes. Al contrario, lo comprende como la expresión de una necesidad: la de invertir en un bien que garantice la revalorización diaria del activo. Asegura que su despacho hizo un diagnóstico relacionado con la zonificación entregada y el estudio arrojó la necesidad de aumentar la capacidad de algunas vías lo cual se hizo, por ejemplo, en la calle Nicolás Copérnico, frente al Tolón.

“Objetivamente hablando, Las Mercedes no es el lugar más congestionado de la ciudad, lo que ocurre es que es una zona pequeña para ser comercial y donde se registra la más alta tenencia vehicular: 1,6 automóviles por unidad familiar”, indica Ramos.

Ornés aclara que el problema en la urbanización es de movilidad: las dos salidas de estaciones de Metro programadas en el plano original tenían que estar terminadas hace cinco años. Sin embargo, una de las paradas fue eliminada. La reforma parcial a la ordenanza establecía ampliar una salida hacia El Rosal, así como construir unas pasarelas conectadas con el CCCT, pero como esto excede las competencias municipales, no se logró un acuerdo con el gobierno. Al contrario, en diciembre del año pasado se construyó un puente de acceso a la urbanización desde la autopista Francisco Fajardo que no estaba pautado y el Ministerio de Transporte hizo otras conexiones en la frontera de la urbanización con Chacao.

Ante esta situación la Dirección de Transporte de Baruta solo puede tomar medidas operativas: sincronizar los semáforos para que accionen de manera armónica, impulsar nuevas vías de transporte público, como la Ruta 2 de Transbaruta que desde marzo de este año enlaza con urbanizaciones como Cumbres de Curumo o Valle Arriba, y hablar con los dueños de los restaurantes para que amplíen los puestos de estacionamiento: “Nos interesa que sus negocios sean exitosos, pero que también puedan revertirse en el beneficio de la comunidad”, expresó Ramos.

La Cifra
17 permisos en año y medio ha concedido la Alcaldía de Baruta para nuevas obras en Las Mercedes

1,6 automóviles por familia se registran en el sector