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Caída del sector inmobiliario dificulta aplicación de la ley

El porcentaje de viviendas para alquilar de los desarrollos nuevos no ha podido implementarse

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A un año de vigencia de la Ley de Regularización y Control para los Arrendamientos de Vivienda todavía no se ha podido aplicar en su totalidad. Marlene Sierralta, vocera de la Asociación Bolivariana de Inquilinos, dijo que uno de los puntos pendientes es el porcentaje de viviendas para alquiler que deben tener los edificios en construcción. “Esto no se está cumpliendo”, afirmó.
Fuentes del sector de la construcción señalaron que la legislación no se ha materializado porque no existen muchos desarrollos privados nuevos, y los proyectos que se encuentran en progreso no han alcanzado a definir en la práctica este aspecto con la Superintendencia.
La situación fue corroborada por el presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Gilbert Dao, que en un foro –esta semana- sobre empresas mixtas y formas de participación en el desarrollo de la infraestructura vial, señaló que este año el sector privado de la construcción había caído por problemas de insumos, y que la mayoría de las viviendas fueron edificadas por la Gran Misión Vivienda.
Las cifras del Banco Central de Venezuela lo confirman: el sector privado de la construcción lleva 11 trimestres en caída sostenida, pues al cierre del tercer trimestre presenta un descenso de casi 11%. Sin embargo, la construcción en general registró un aumento de 12% en el PIB, debido al impulso de las obras públicas.
Desde 2011, el sector inmobiliario y de construcción ha acusado el impacto de seis leyes: Ley de Emergencia para Terrenos Urbanos (2011), Ley del Régimen de Propiedad de la Misión Vivienda (2011), Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria (2011), Ley Especial de Regularización de la Tenencia de la Tierra Urbana (2011), Ley contra la Estafa Inmobiliaria (2012)
Ley para la Determinación del Justiprecio de Inmuebles (2012), Reforma Parcial de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (2012).
Las más polémicas para la industria, de acuerdo con especialistas, han sido la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y la de Control y Regularización Arrendamientos, pues han reducido la oferta del mercado primario y secundario de viviendas, y de alquileres.
Sierralta expresó que las redes de inquilinos deben presionar para que se apliquen todos los artículos de la Ley de Arrendamiento. “Si en algo mostramos debilidad como colectivos es que nos quedamos callados una vez aprobada la legislación”.
Uno de los aspectos pendientes era la publicación del valor de reposición, necesario para el cálculo del canon de arrendamiento y del precio de venta de los inmuebles a los inquilinos, el cual tenía un año de retraso.

Participación ciudadana. Aún quedan asuntos por resolver. Sierralta añadió que entre ellos está el registro de viviendas en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Recientemente, la superintendente, Ana Marina Rodríguez, informó que había 10.000 inscritos, de los cuales 80% eran inquilinos.
Adicionalmente, Sierralta mencionó el retraso con el pago de las consignaciones, que también ha afectado la actividad arrendaticia. Sin embargo, consideró que la reciente presión de las asociaciones de inquilinos ha tenido éxito: la Sunavi acelera el proceso para lanzar el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea e instruye a inspectores voluntarios para agilizar la atención de solicitudes de canon de arrendamiento.

Problemas del mercado. Rosalinda Bruzual, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, señaló que las más recientes leyes en materia de vivienda habían tenido un impacto negativo en la oferta de inmuebles, de compraventa y alquiler. El mercado inmobiliario ha mostrado una caída de 71% desde 2010, mientras que la venta de apartamentos disminuyó 39% desde el primer trimestre de 2011.
Añadió que ahora que fue publicada la metodología para obtener el valor actual del los inmuebles, la oferta arrendaticia se contraerá aún más. No le sorprende que al cierre del cuarto trimestre las cifras del sector continúen en picada.
Los porcentajes de rentabilidad con los cuales se fija el canon de arrendamiento (3% en el caso del multiarrendador y 5% en el del pequeño arrendador) no incentivan la oferta de alquileres sino que más bien la desestimulan. “La renta no les sirve para pagar el condominio ni los gastos de mantenimiento del apartamento”, expresó.

Manipulación
La superintendente Ana Marina Rodríguez declaró esta semana a la Agencia Venezolana de Noticias que es falso que el mercado de alquileres se haya reducido como consecuencia de la aplicación de la ley, como dicen sus principales detractores.
“Lo que ha habido es una manipulación tremenda. Son sectores oligarcas que siempre se han manejado como grupos concentrados de poder, que han acaparado el mercado inmobiliario no sólo del alquiler de viviendas, sino también de locales comerciales y de la compra y venta de inmuebles”, opinó.
Rosalinda Bruzual, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria, insiste en que ya el mercado venía muy deprimido y va a caer aún más. Señaló que la metodología aplicada por la Sunavi en sí misma está bien. No obstante, dijo que el organismo incurrió en un error conceptual al no tomar en cuenta la valoración del terreno, la cual incluye la zona y las modificaciones realizadas por el promotor.

El Dato
Los arrendadores que no se inscriban en el Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda serán sancionados con 400 unidades tributarias por cada inmueble que dejen de reportar. La superintendente Ana Marina Rodríguez dijo que si el propietario no se anota y uno de sus inquilinos sí, se le abrirá un procedimiento sancionatorio. El valor de la unidad tributaria es de 90 bolívares, por lo que la multa equivale a 36.000 bolívares por vivienda.