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Beatriz de Majo

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Vivienda: frenazo más qué descalabro

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La proporción de ciudadanos que son propietarios de su vivienda en China es la más alta de mundo. Hablamos de 89%, cuando en Estados Unidos apenas sobrepasa 66% y la norteamericana ya aparece como una hazaña ante los ojos occidentales. La realidad es que se conoce poco acerca de esta política oficial del país asiático y de la estructura de su segmento residencial.

Los  trabajadores chinos han estado recibiendo el estímulo del Partido Comunista para comprar sus moradas a precios por debajo de la tasa de mercado, permitiendo ello que la actividad constructiva se convirtiera en la más dinámica y potente de la economía del dragón.

Si se hurga dentro de esta realidad, se constata, sin embargo, que tales unidades habitacionales están lejos de ser lo requerido para una vida familiar adecuada. 30% de las viviendas apenas llegan a los 20 metros cuadrados y, en muy alta proporción, no cuentan con los servicios de baños o cocinas, o deben compartirlos con unidades vecinas. Por ello, el mejoramiento de tales viviendas también ha generado una inusitada actividad del sector constructivo. 

Todo lo anterior ha provocado que la actividad asociada a la vivienda hoy aporte a la economía tanto como 10% de su PIB.

La localización geográfica de tales residencias es también sorprendente. La mayor parte de las viviendas familiares se encuentran en ciudades del interior con más de 1 millón de habitantes y en China hay más de 150 ciudades de tal porte. Pekín, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen, las 4 urbes más populosas, apenas alcanzaron el año pasado 5% de las ventas nacionales de unidades habitacionales. 

La razón es evidentemente el precio, además del tamaño, ya que en las ciudades pequeñas del interior –en las que se ubica más de la mitad de la población– las ventas consiguen ser las más elevadas: dos tercios del total de las ventas nacionales. Es que el precio del metro de cada residencia puede ser hasta 75% más bajo que el de las ciudades grandes.

Sin duda que las cifras anteriores muestran una dinámica muy particular asociada con el frenético crecimiento experimentado en el país. Se cuentan por cientos de millones los trabajadores urbanos que han visto sus ingresos crecer por encima de 13% cada año. En el campo, igualmente, tal expansión de los ingresos alcanzó más de 7% en promedio.

Los analistas de los fenómenos constructivos, hoy por hoy, se inclinan a pensar que un descalabro bancario en China como consecuencia de la incapacidad de pago de los compradores o de una caída vertical de los precios no está a la vuelta de la esquina, a pesar de que haya ciudades en donde los edificios construidos aún están vacíos. Más de 15% de los propietarios de viviendas chinas tienden a pagarla sin apalancamiento usando sus propios ahorros y, los que usan el crédito, están obligados a adelantar 30% del precio. Sin olvidar que el crecimiento de los precios ha llevado un ritmo muy cercano a la expansión de los ingresos.

Lo que sí parece ser el signo de los tiempos es que el sector de la construcción residencial acusa un paso menor de crecimiento al igual que el resto de la economía nacional. Ello puede significar que el boom de los años anteriores, cuando los precios se expandían 9% anual, se frene, pero no se descalabre. La demanda se mantiene fuerte si se considera que el país continúa mostrando tasas de ahorro inimaginables, por razones culturales, que la distancian considerablemente de las tendencias de occidente.